安邦咨询：中国房地产若崩盘，债务将转嫁给居民

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作者：安邦咨询
来源：新浪财经

近期，中国一、二线城市“地王”频出，房地产市场似乎又迎来了一波春天。不过与此前不同的是，眼下房地产市场引发社会各界对于房地产市场是否即将崩溃的担忧。国内外不少分析认为，中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局，中国经济也会像日本经济一样陷入“失去的二十年”。

在做这种对比之前，还是简单总结一下日本房地产泡沫的始终。1985年广场协议后，日元大幅升值，不到三年的时间内，日元对美元升值了50%。日元的大幅升值，使得当时的日本出口向中小企业苦不堪言，经济下行风险加大。为此，日本央行接连调低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率为5%，而到了1989年4月，其利率仅为2.5%。

加之，日本当时基本实行利率自由化、金融业务自由化、国内外资金流动自由化，大企业可以通过发放债券、股票等方式，直接进入资本市场筹措资金，对银行依赖程度减低。而日本商业银行面临大客户流失，传统融资减少的经营压力。

另一方面，早在70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，进入1985-1990年，日本经济出现空前繁荣局面，“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业，获得不菲的利润。面临经营压力的日本商业银行被自然也看到了这一市场，主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款（以土地作为担保），进而形成一个循环，而这个循环的逻辑就是“土地神话”。此外，资本账户的开放，也使得国际上的热钱流入日本，由此带来的后果就是，东京、大阪、名古屋等地房地产价格飞涨，早已脱离日本民众实际收入水平，日本经济全面过热，资本过剩的局面一目了然。

为此，日本央行开始调控这一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在调高房地产交易的各种门槛，加之人们预期逐渐改变，日本房地产价格开始应声而跌，房地产泡沫就此崩溃，直至今日日本房地产价格仅为最高时的1/3，而日本房地产泡沫崩溃后，产生了“三个过剩”的问题，即债务过剩、投资过剩（产能过剩）、雇佣过剩，三个过剩一直困扰着日本经济，直到今天。

反观眼下的中国，是否会重蹈日本的覆辙。安邦咨询（ANBOUND）的研究团队认为，两国房地产泡沫有着本质的区别，重蹈覆辙的说法并不准确。中国的房地产泡沫一旦崩溃，其后果不堪想象，造成的负面影响可能远甚于日本房地产泡沫。